渋谷、とりわけ桜丘町や道玄坂エリアのワンルームは、表面利回りが低く見えます。

その理由は、再開発による地価高騰という渋谷固有の事情にあります。

本記事では、渋谷ならではの利回りの読み方を、私たちアップルハウスが解説します。

結論：渋谷の低利回りには「渋谷固有の理由」がある

結論から言えば、渋谷ワンルームの利回りが低いのは、再開発による地価高騰で価格が先に上がっているからです。

渋谷区の2026年公示地価は前年比およそ＋12〜13%台で、なかでも再開発の中心・桜丘町は全用途で＋28.99%という都内トップ級の上昇を記録しました（出典：国土交通省 地価公示、2026年）。

価格が先に跳ねれば、家賃が同じでも表面利回りは下がります。

これは「渋谷が不利」なのではなく、「価格に将来期待が織り込まれている」状態です。

実質利回りの出し方

結論：年間家賃から年間経費を引き、物件価格＋諸費用で割ります。

• 実質利回り ＝（年間家賃 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）
• 年間経費：管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税・空室損 等

道玄坂・桜丘のような再開発エリアは価格が高く、表面利回りは特に低く出ます。

広告の表面に飛びつかず、必ず実質で再計算します。

渋谷で利回りより重視すること

結論：渋谷は利回りの高さより、空室の起きにくさと出口の確かさで見ます。

渋谷はIT・広告・エンタメ企業の集積で単身・法人需要が厚く、オフィスの潜在空室率は2026年1月時点で1%を割り込みました（出典：三菱地所リアルエステートサービス、2026年）。

この需要の厚さが、低利回りを補う「空室の起きにくさ」と「売りやすさ」を生みます。

地方の高利回り物件と数字だけで比べると、この渋谷の強みを見落とします。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 桜丘や道玄坂はなぜ利回りが低いのですか？

A. 再開発で地価が高騰し、価格が先に上がっているためです。桜丘町は2026年公示で都内トップ級の上昇率（+28.99%）を示しました。価格上昇に将来期待が織り込まれた結果で、利回りの低さ＝不利とは限りません。

Q2. 渋谷の表面利回りは何％くらいですか？

A. 物件・エリア・時期で変動するため断定できません。桜丘・恵比寿など高単価エリアほど表面利回りは低く出ます。数字より、実質利回りと需給・出口を併せて判断します。

Q3. 利回りが低い渋谷は投資に不利ですか？

A. 一概には言えません。賃貸需要の厚さ（単身・法人）と再開発による資産価値の毀損しにくさが、低利回りを補います。最悪値での収支と出口を含めて総合判断します。

Q4. 笹塚など割安エリアなら利回りは取れますか？

A. 笹塚・幡ヶ谷など渋谷区内で相対的に割安なエリアは、表面利回りを取りやすい傾向があります。利回り重視ならこうしたエリア、資産防衛重視なら恵比寿・代官山という選び分けになります。

Q5. まず何から確認すればよいですか？

A. 広告の表面利回りを、経費を引いた実質利回りに引き直すことです。私たちの無料相談では、エリア特性と最悪値を踏まえた収支を一緒に試算します。

まとめ

渋谷ワンルームの低利回りは、桜丘の+28.99%に象徴される地価高騰という渋谷固有の事情によるものです。

表面でなく実質で見て、利回りの数字より需給の厚さと出口の確かさで価値を測る。

利回りを取りたいなら笹塚、資産防衛なら恵比寿——エリアで選び分けます。