「渋谷は再開発で上がる」——その期待だけで買うのは危険です。

本記事では、2034年度完成を見据える渋谷の再開発期待を、あえて最悪値で割り引いて検証する「不敗の論理」の試算手順を、私たちアップルハウスが解説します。

結論：再開発期待は「おまけ」、最悪値が判断軸

結論から言えば、渋谷の再開発期待は割り引いて考え、最悪値でも残るかで投資可否を判断します。

渋谷駅周辺では、渋谷サクラステージ（2024年開業）やアクシュ（2024年開業）に続き、道玄坂二丁目南（2027年度予定）、渋谷二丁目西「Shibuya REGENERATION Project」（2029年度予定）が控え、2030年度に歩行者ネットワーク概成、2034年度に全体完成が予定されています（出典：渋谷駅街区計画ほか、2025〜2026年）。

この追い風は本物です。

しかし、それを前提に皮算用すると、いざというとき崩れます。

最悪値試算 3ステップ

結論：3つのリスクを最悪値に振り、再開発の上振れは数えずに検証します。

• STEP1：空室を最悪値に … 渋谷は単身・法人需要が厚いが、あえて高い空室率で家賃を保守的に
• STEP2：金利を最悪値に … 高価格の渋谷は借入も大きい。金利上昇で返済が増えても回るか
• STEP3：家賃を最悪値に … 家賃下落を当てはめ、それでも手残りが残るか

この3つを同時に当てはめても残るなら、その渋谷物件は「不敗」の候補。

再開発による上振れは、この検証に通った後の「おまけ」と位置づけます。

渋谷ならではの留意点

結論：価格が高いぶん、最悪値の影響も大きく出ます。

恵比寿・代官山・桜丘のような高単価エリアは、価格が高いぶん借入が大きく、金利上昇の影響も大きく出ます。

需給が厚く空室耐性は高い一方、価格の高さがリスクを増幅する面もある。

だからこそ最悪値での検証が欠かせません（試算は単純計算で将来を保証しません）。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 渋谷は再開発で必ず値上がりしますか？

A. 将来の価格は保証できません。2034年度の全体完成に向けた追い風は本物ですが、再開発＝必ず値上がりではありません。期待は割り引き、最悪値でも残るかで判断します。

Q2. 不敗の論理とは何ですか？

A. 空室・金利上昇・家賃下落を最悪値で同時に当てはめても収支が残るかを検証する姿勢です。再開発の上振れは数えず、最悪を前提に設計します。

Q3. 渋谷は需給が厚いから空室は心配ないのでは？

A. 単身・法人需要は厚いものの、油断は禁物です。あえて高い空室率を置いて試算します。需要の厚さは結果として効くもので、前提に甘えないことが大切です。

Q4. 高単価エリアほどリスクは大きいですか？

A. 価格が高いぶん借入が大きく、金利上昇の影響も大きく出やすい面があります。空室耐性は高い一方、価格の高さがリスクを増幅するため、最悪値検証がより重要です。

Q5. 試算は自分でできますか？

A. 簡易な試算は可能ですが、融資条件や税まで含めると複雑です。たたき台を作り、専門家と精緻化すると精度が上がります。

まとめ

渋谷の再開発は2034年度完成へ向かう本物の追い風ですが、それを前提に皮算用してはいけません。

空室・金利・家賃を最悪値で同時に当てはめ、それでも残るか。

再開発の上振れは「おまけ」と数える——これが渋谷で不敗の論理を貫く姿勢です。