2025年12月の税制改正大綱で、シニア世代が期待していた「プラチナNISA」の導入が見送られました。制度の登場を待っていた60代のクルーから、最も多くいただくご相談です。

円安と物価高が続く2026年、預金は購買力が目減りし、毎月分配型投信には元本取り崩しの罠が残ります。

本記事では、私たちアップルハウスが「退職金の第三の選択肢」として位置づける東京都心の中古ワンルーム投資を、不敗の論理で解説します。

1. プラチナNISAの当初構想

プラチナNISAは、現行の新NISAでは対象外となっていた「毎月分配型投資信託」を非課税で購入できる制度として議論されました。65歳以上のシニアが、年金にプラスする月次収入を非課税で確保することを目的としていました。

検討されていた主な内容は次の3点です。

• 対象年齢：65歳以上限定
• 投資対象：毎月分配型投資信託、債券中心型投信を含む
• 枠組み：現行の新NISAと別枠で設定

2. 2025年12月、税制改正大綱からの脱落

自民党の「資産運用立国議連」は2025年11月20日、こども支援NISAと合わせてプラチナNISAの創設を提言しました。しかし2025年12月公表の「令和8年度税制改正の大綱」には、プラチナNISAは盛り込まれませんでした。

代わりに大綱で確定したのは、つみたて投資枠の対象年齢撤廃（こどもNISAの2027年開始）、債券中心投信の対象化、定期売却サービスの手数料容認などです（出典：金融庁「令和8年度税制改正の大綱の概要」2025年12月）。

シニア向けの抜本制度として期待されていたプラチナNISAは、当面実現の目処が立たない状態となりました。

3. シニアが、いま見直すべき3つの前提

プラチナNISA見送りによって、シニア世代の資産運用は「待つフェーズ」から「動くフェーズ」へ移行しました。私たちアップルハウスが、いま見直すべきと考える前提は3つです。

①インフレで実質目減りしている預金

総務省の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）は、2024年から3年連続で前年比2%超の上昇が続いています（出典：総務省統計局「消費者物価指数」2025年）。退職金2,000万円を預金に置いた場合、年2%のインフレで購買力は1年後に約1,960万円相当まで目減りする計算です。

「元本が減らない」という安心は、購買力で見れば誤認です。

②「人生100年時代」の長生きリスク

厚生労働省「令和5年簡易生命表」によれば、65歳男性の平均余命は19.52年、女性は24.38年です。65歳から退職金で生活費を補う設計を組む場合、20年〜25年のキャッシュフローを確保する必要があります。

毎月分配型投信のように元本を取り崩しながら受け取る仕組みでは、寿命と資産寿命の競争になります。

③家族に遺す資産の質

退職金は、最終的には次世代への相続資産でもあります。預金のまま遺すか、収益を生み続ける資産として遺すか⸺この選択は、相続税対策以前の本質論です。

私たちアップルハウスが「プライベートバンカー」を名乗る理由は、ここにあります。

物件を売るのではなく、人生設計と資産設計を金融資産全体から最適化する⸺それが本来の役割です。相続の個別相談は、相続相談でも承っています。

4. 「毎月分配金」と「家賃収入」⸺見た目は同じ、本質は真逆

毎月分配型投信の分配金と、不動産の家賃収入は、月次でキャッシュが入る点では似て見えます。しかし原資の性質は真逆です。

毎月分配金の正体｜タコ足配当の構造

毎月分配型投資信託の分配金には、「普通分配金」と「特別分配金（元本払戻金）」の2種類があります。

運用が好調なときは普通分配金から支払われますが、運用成績が振るわない月は特別分配金⸺投資家自身の元本から払い戻されます。

これが業界で「タコ足配当」と呼ばれる構造です。月々のキャッシュは入ってきても、元本は静かに削られていきます。

家賃収入の正体｜他人の労働対価としての安定性

一方、東京都心の中古ワンルームから得られる家賃収入の原資は、入居者が労働で得た給与の一部です。

投資家の元本を取り崩すのではなく、第三者の経済活動から月次で生まれるキャッシュ⸺これが家賃収入の構造です。

賃料は借地借家法で保護され、貸主が一方的に下げることもできず、市場家賃に応じて緩やかにしか変わりません（出典：借地借家法 第32条）。

月次キャッシュの安定性において、両者は次元が違います。

5. 役割が違うから、選び方も違う

「毎月分配金 vs 家賃収入」を二項対立で整理すると、構造が見えてきます。

• 毎月分配金：元本を取り崩しながら月次キャッシュを得る仕組み
• 家賃収入：元本を維持しながら他人の経済活動から月次キャッシュを得る仕組み

長生きリスクに備えるシニアにとって、選ぶべきは後者です。

退職金2,000万円の第三の選択肢｜なぜ東京中古ワンルームか

退職金の運用先として、シニアが提案を受ける典型は「預金」と「金融商品（投信・債券）」の2択です。

私たちアップルハウスは、ここに第三の選択肢として東京都心の中古ワンルームを提示します。

インフレ耐性｜家賃は物価と共に動く

家賃は物価上昇局面で徐々に上がる傾向があります。

預金や定額の年金型商品はインフレで実質購買力が目減りしますが、家賃収入はインフレと連動して名目額が上がりやすい性質を持ちます。

キャッシュフロー｜疑似年金として機能する月次収入

入居者が住み続ける限り、家賃は毎月安定して入ってきます。年金の上乗せとなる「自分年金」として機能し、生活費の補填の役割を果たします。

プラチナNISAが本来満たそうとした「シニアの月次キャッシュニーズ」を、別の形で実現する選択肢です。

相続時の柔軟性｜評価額と現物の二重メリット

不動産は相続時、現金や株式と比べて相続税評価額が圧縮されやすい性質があります。

ただし、私たちはここで強調しておきます⸺評価額圧縮だけを目的にした購入は、二代目で必ず揉めます。

「相続後も家族が維持できる物件か」⸺ここまで設計するのが、プライベートバンカーの仕事です。

※具体的な税務判断は、必ず税理士・司法書士にご相談ください。

6. 始める前に確認すべき4つのポイント

中古ワンルーム投資は「不敗の論理」で設計しても、リスクがゼロになるわけではありません。判断前に確認すべき点は4つあります。

1. 立地：人口集積が続く東京都心エリアか
2. 価格：表面利回りだけでなく、空室・修繕・金利上昇の最悪値で計算しても黒字か
3. 出口：20年後・30年後の出口戦略まで設計されているか
4. 伴走者：物件を売るだけでなく、運用と相続まで伴走する相手か

私たちが「3つのリスク（空室・金利・家賃下落）を全て最悪値で計算してもなお利益が残る」という検証プロセスを「不敗の論理」と呼ぶ理由は、4点目への答えでもあります。

私たちの資産形成講座でも、この検証プロセスを共有しています。

7. よくあるご質問

Q1. プラチナNISAは2027年以降、本当に導入されるのでしょうか？

A. 現時点では未確定です。金融庁は「高齢層を含めNISAの一層の充実を図る必要がある」としており、2027年度以降の議論は継続される見込みですが、実現可否・時期・内容のいずれも確定していません（出典：金融庁「令和8年度税制改正の大綱の概要」2025年12月）。制度を待ち続けるリスクと、現行制度下で動くメリットを天秤にかけて判断する局面です。

Q2. 60代から不動産投資ローンは組めますか？

A. 組めるケースが多くあります。一般的に金融機関は完済時年齢を80歳〜85歳までで設計しており、60代であれば15年〜20年の融資期間が組めることが多いのが実態です。ただし、年収・既存資産・健康状態（団信加入）により条件は変動するため、複数金融機関の試算を取ることを推奨します。

Q3. 退職金2,000万円のうち、いくらを不動産に回すのが適切ですか？

A. 一律の正解はありません。ご家族構成、年金額、現在の生活費、相続予定者の状況により最適配分は変わります。一般論としては「生活防衛資金（生活費1〜2年分）を預金で残し、それ以外を運用検討」が出発点です。具体的な配分は、ライフプランニングの中で個別に設計します。

Q4. 毎月分配型投信より、本当に中古ワンルームの方が安全なのですか？

A. 「安全」の定義によります。毎月分配型投信は基準価額が日々動き、特別分配金で元本が削られる構造リスクがあります。一方、不動産は流動性リスク（すぐ売れない）や空室リスクを持ちます。「元本を維持しながら月次キャッシュを得る」というシニアの本来ニーズに対しては、構造的に不動産の方が整合的だと私たちは考えています。

Q5. プラチナNISAが将来導入されたら、不動産から乗り換えるべきですか？

A. その必要は基本的にありません。プラチナNISAが解決しようとしているのは「非課税で月次キャッシュを得る」課題ですが、不動産はそもそも家賃収入から経費を控除でき、減価償却も活用できます。両者は競合ではなく、補完関係になり得ます。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。

8. まとめ

プラチナNISAの2026年度導入見送りは、シニア世代の資産運用にとって大きな転換点となりました。「制度を待つ」ことの機会損失が、インフレ下では日々大きくなっています。

私たちアップルハウスがお伝えしたい結論は3つです。

• プラチナNISA見送りは「残念な知らせ」ではなく、タコ足配当の罠から距離を置く好機

• 月次キャッシュを得る手段として、毎月分配金と家賃収入は構造が真逆

• 退職金の第三の選択肢として、東京都心の中古ワンルームは検討に値する

退職金の運用は、人生後半の経済的土台を決める一度きりの判断です。複数の専門家の見解を比較したうえで、納得して進めていただきたいと考えています。

個別のご相談は無料相談から承ります。