03-6447-5222投資教育、ルール共有
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マンション投資で失敗しないために。
まずは知っておくべき「不動産ルール」を隠さずお話しします。
マンション投資の世界には、一般の方にはあまり知られていない“業界のルール”があります。
どんなに誠実に見える提案でも、その仕組みを知らないと、思わぬ損をしてしまうことも。
私たちは、投資を通じてお客様が長く安心して資産を育てていけるように、
“普通は話されないようなこと”も正直にお伝えしています。
ここで紹介するルールを知っていただくだけでも、
区分マンション投資の見え方がぐっと変わるはずです。
ルール01
業者の売値は
金融機関の評価で決まる
不動産の価格は、業者が自由に決めているわけではありません。
実際には、金融機関が「この物件ならこの金額まで融資できる」と判断する
担保評価によって上限が決まります。
つまり、融資を前提とした販売価格は“銀行が認めた範囲”の中でしか設定できず、
それが実質的な物件の相場となります。
この仕組みを理解していれば、ご自身の物件が今いくらで売却できるかも想定でき、
売却損のリスクを減らすことにもつながります。
私たちがこの仕組みを明確に共有するのは、お客様ご自身に根拠を持って判断していただくことが、
失敗しない不動産投資の第一歩だと考えているからです。
ルール02
金融機関が価格を決める
最大の要素は「家賃」
区分マンションは、収益還元法という仕組みで評価されます。
これは「その物件がどれくらい安定的に家賃収入を生み出せるか」で価値を算出する方法です。
たとえば月1,000円の家賃差で、評価額が30万〜40万円ほど変わることもあります。
そのため“相場より高い家賃の物件”には、購入時注意が必要です。
入居者がすぐ決まらず家賃を下げざるを得なくなると、収益も評価も下がってしまいます。
見た目の利回りよりも、その家賃で本当に入居が続くのかを見極めることが大切です。
私たちは、地域相場や入居実績など、実際のデータに基づいたシミュレーションを行い
「長く安定して運用できるか」という論理的な観点でご提案しています。
ルール03
金融機関と業者の組み合わせで価格が変わる
同じ物件でも「A社では2,500万円」「B社では3,000万円」といった差が出ることがあります。
これは、金融機関ごとに評価基準が違う上、業者と銀行の取引実績によって評価が変わるためです。
たとえば、ある銀行では「2,500万円まで」と判断された物件が、
別の銀行では「3,000万円まで」と評価されることも。
また、大手や実績のある業者は銀行との関係が深く、同じ銀行でも少し高い評価が出る場合があります。
このような仕組みを知らないと、「なぜ同じ物件で値段が違うのか」が分からず混乱してしまうでしょう。
私たちは、複数の金融機関を比較検討し、お客様にとって最も有利な条件を追求します。
透明性を何よりも大切にした“見える提案”を行うこと。それが私たちの基本姿勢です。
要するに、「適正な家賃」と「適正な価格」「金利」で購入することが、
負けないためには非常に重要です。
なお、これらの“適正”の具体的なことについては、個別資産講座内で解説しております。
たとえば、同じ物件でも「購入価格」と
「金利」の違いによって、
年間の支出や含み益（手残り）」には
大きな差が生まれます。
参考：適正価格で購入しなかった場合の比較
 高値で購入した |
 適正価格で購入した |
|
|
物件価格 |
3,000万円 | 2,500万円 |
|
家賃収入 |
7.5万円 | 7.5万円 |
|
管理費 |
5,000円/月 | 5,000円/月 |
|
ローン期間 |
35年 | 35年 |
|
金利 |
2.4% | 1.7% |
|
年間返済額 |
1,267,764円 | 948,216円 |
|
年間支出(管理費など) |
427,764円 | 108,216円 |
|
年間含み益 |
 高値で購入したAさんは… 年間元金減547,764円 ー 年間手出427,764円 ＝120,000円の含み益 |
適正価格で購入したBさんは… 年間元金減523,212円 ー 年間手出108,216円 ＝414,996円の含み益 |
各種投資の商品比較を紹介
投資には様々な手段がありますが、それぞれに特性があります。不動産投資の安定性を他と比較してみましょう。
| 投資商品 | リスク度 | リターン | 目的 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 仮想通貨 | かなり高い | かなり高い | 投機 | 価格変動性が高い（ハイリスク、ハイリターン） |
| 投資信託 （株） |
高い | 高い | 中期的な資産形成 | 専門家による分散投資。 売却（換金）タイミングの判断が重要 |
| 不動産 （投資用区分中古） |
低い | 時間と規模で 変わる |
長期的な収入 （家賃収入など） |
長期保有で安定性が高まる傾向。 インフレに強い側面がある |
| 年金保険 変額保険 |
かなり低い | かなり低い | 長期的な収入 （老後資金など） |
長期間の継続で安定したリターンが期待できる |
| 預金 | ほぼない | ない （または極めて低い） |
今すぐ必要な資金 当面の生活資金 |
元本は保護され、減らないが、インフレで 実質的な価値は目減りする可能性がある |
※スワイプで表を左右に動かすことができます
毎月1万円投資した場合の20年間の資産推移
毎月1万円投資した場合の20年での含み益
| 預金(年利0.1%) | 242.41 |
|---|---|
| 変額保険 (年利3%) | 328.30 |
| S&P 500 (年利7%) | 520.93 |
| 投資不動産 | 1005.00 |
※将来の資産を約束するものではありません
一口に投資と言っても、その形はさまざまです。
たとえば、まとまった現金を運用する場合は、投資信託などの金融商品が効率的な選択になることもあるでしょう。
一方で、毎月少額からコツコツ積み上げたい場合は、
不動産投資のように融資を活用してレバレッジをかけられる仕組みのほうが、
中長期的に資産を大きく育てやすい特性があります。
どちらが優れているということではなく、現在の資産状況や未来の目標に対し「どの投資スタイルが最適か」を選ぶことが何より大切です。
私たちは「人生のプライベートバンカー」として、お客様の資産ポートフォリオ全体を俯瞰しながらアドバイスします。
投資用不動産の仕組み
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家賃収入
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管理費・修繕積立金
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純収益（NOI）
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収益還元法 → 物件価格
投資用不動産において、物件の価格は単に「立地が良い」「建物が新しい」といった条件だけで決まるわけではありません。
具体的には、まず入居者から得られる「家賃収入」が基点になります。
そこから毎月必ずかかる「管理費」や「修繕積立金」を差し引いた後に残るのが、純収益（NOI：Net Operating Income）と呼ばれる部分で、ここが最重要となります。
この純収益を基準に、「収益還元法」と呼ばれる投資の考え方を用いて物件の価格が算出されます。
収益還元法とは、将来にわたって得られる純収益を、投資家が見込む利回りで割り戻して物件の価値を決める方法です。
これは、つまり「家賃が安定している物件は価値も安定し、家賃が下落すれば物件の価格も下がる」ということを意味しています。
投資用不動産のメリット
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Merit 01
他人資本
ローンを活用し、入居者からの家賃収入で返済を進めることで、自己資金のみの運用より資産形成のスピードを速められます。
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Merit 02
将来の収入源
家賃収入は安定したキャッシュフローとなり、将来は年金に代わる収入源として暮らしを支えます。
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Merit 03
中期的な売却益
市況を見極め売却することで、中期的にまとまった利益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。
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Merit 04
団体信用生命保険
ローン契約時に加入する団信により、万一の際は残債が完済され、ご家族に不動産資産を残すことができます。
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Merit 05
インフレ対策
不動産は物価が上昇すれば、実物資産として価値が比例して上がりやすく、インフレに強い資産とされています。
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Merit 06
相続対策
現金よりも相続税評価額を抑えられるケースがあり、相続対策の一環としても有効に活用できます。