ワンルームマンション投資の３大リスクを不動産会社社長が丁寧に解説！！

「ワンルームマンションで投資を始めたい」

「始める前に、不動産投資のリスクと対策を知っておきたい」

このように考えている方に向けて、現役不動産社長がワンルームマンション投資のリスクを余すところなく解説します！

また、実際にワンルームマンション投資をした人の失敗談からわかる、リスク対策法も解説します。

後半ではワンルームマンション投資のメリットも紹介しています。

リスク・メリット両方を理解して、賢く投資を始めましょう！

　株式会社アップルハウス　代表取締役　鈴木優平

1983年千葉県生まれ。今まで述べ1,000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。

 税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを開催。

 「実録マンガ 好きなように生きたくて不動産投資はじめました」の著者。大好評絶賛発売中

そもそもワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、20㎡-30㎡前後の一人暮らし用マンションの一室をオーナーとして所有し、第三者に貸し出すことで賃料収入を得ることを言います。いわゆる“大　家さん”になることです。まとまった資金がなくても金融機関のローンを利用することで、少額の自己資金で始めることが可能です。リスクとしては空室・災害・金利上昇　などが考えられますが仕組みやリスクを正しく理解することでリスクはコントロールが可能です。

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<目次> ワンルームマンション投資で必ず注意するべきリスク３傑 　

・   その１：低金利時代に忘れ去られる金利上昇のリスク

　　その１-１：空室による失敗エピソード

・   その２：不人気立地での長期空室リスク

・   その３：災害リスク

・　まとめ

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<ワンルームマンション投資で必ず注意するべきリスク　その1：金利上昇>

今の日本は低金利（マイナス金利）の時代なので、非常に低い金利でローンを組むことが可能です。

借りる方にとっては大きなアドバンテージでありメリットです。

しかし、金利が低いからこそ将来的に“金利が上昇する可能性もある”ということを考えて行動する事が重要です。

そのために、“繰り上げ返済”という方法も考えましょう。

金利が上がったとしても借入額（元金）が減っていれば金利上昇の影響は限定的になります。

ワンルームマンション投資を始める前にはみなさん資金計画を行いますが、固定資産税・賃貸管理費・管理費修繕費に加えて“繰り上げ返済”も組み込んだ資金計画をおこなうことでワンルームマンション投資が長期的に安定した運用となり得ます。

これがリスクヘッジ、リスクをコントロールする大きな方法のひとつです。

 

 

<ワンルームマンション投資で必ず注意するべきリスク　その2：空室>

不動産投資において、「入居者が入らず家賃収入がなくなりローンを払えなくなる」という点が気になる方は多いです。

どんな人気物件も入居者が退去してしまう可能性はります。ただし空室に  

なった後にすぐ入居者が見つかるような物件であれば空室リスクを下げることは可能です。

【空室による失敗エピソード】

Aさんは、物件価格の安さと利回りから、東京の郊外に中古のワンルームマンションを購入しました。マンションの購入価格は、1000万円。月5万円の家賃収入を想定していたので、単純計算で表面利回りは6%です。

入居中であったため、購入時からく家賃収入を得られていましたが、入居者が転職されるということで退去してしまいました。そこからAさんにとって想定外の次の入居者が見つからないという事態に。

築年数も古く、駅からも遠い物件のため、入居者が見つからなかったのです。

そこで家賃を4万円に下げ、入居者を見つけたものの、退去の時期も悪く6ヶ月も空いてしまいました。結局、当初想定していた6%という利回りは絵に描いた餅になってしまいました。

売却しようと考えても、物件価格は利回りから算出されることが多く4.8％の築古・郊外のマンションには、買い手が見つからなかったそうです。

利回りだけをみて購入しても、そもそも入居者がいなければ絵に描いた餅。全く意味のないモノになってしまします。Aさんのケースは利回りを追いかけてケガをする1例だと思います。

まず重要なのは立地です。

当然人気のエリアだと空室リスクは下がりますし、人気のないところで人が集まらないところであれば空室リスクは高くなってしまいます。

相場に見合った家賃設定であることも空室リスクを下げることにつながります。

相場より高くついている家賃の物件は、入居者が懸念して空室リスクにつながってしまいます。

空室リスクを下げるにはまず「人気のある立地であること」「相場の家賃で、ちゃんと入居者がついていること」

最低限そこに注視すれば空室リスクが下がる可能性が上がります。

 

 

 

 <ワンルームマンション投資で必ず注意するべきリスク　その3： 災害>

不動産投資で災害について一番気になるのは地震です。

そしてこの地震大国である日本で不動産を持つということは地震に対するリスクを当然知っておく必要があります。

日本では1981年に新耐震基準が施行され震度６、７程度でも倒壊しないレベルの建物が基準と言われております。

平成の時代においては多くの地震がありましたが、その中でも非常に強い強度なのが新耐震基準の建物です。

皆さんが物件を選んでいただく際にはひとつの目安として、旧耐震基準である1981年以前の建物を購入するのではなく1981年以降の新耐震基準の建物を選んで購入いただくべきです。

旧耐震の物件は築年数が古いこともあり物件価格が低く利回りも高い事が多いですが、注意が必要です。

さらには不動産投資において地震を気にする際、ワンルームマンションであれば新耐震基準の建物の中でも実は地震に強いものになっております。

なぜかというとファミリーマンション７０~８０㎡のマンションに比べて壁が多い構造です。

その結果地震の揺れに強い構造になっているのがワンルームマンションなのです。

地震保険に加入するということももちろん可能ですが、物件選びをしっかりしていただければリスクを下げるポイントになります。

 

まとめ 

今回お伝えした内容だけでワンルームマンション投資のリスクを網羅できているわけではないですが、参考にしていただければ幸いです。またどんな投資商品・資産運用にもメリット・デメリットはそれぞれありますが、始めるにあたって必要な知識を理解してから始めることです。

ワンルームマンション投資は株やFXのようにすぐにやめるという事が難しいですが、一旦始めると手間暇かけずに長く収益性を保ちながら運用に取り組むことができます。今回の記事ではリスクについて取り上げましたがワンルームマンション投資には皆さんのライフプランに沿って資産形成ができる魅力もあります。仕組みを知ることによってリスクを回避することができます。

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