投資用不動産を紹介している多くの営業マンは、お客様の為ではなく不動産を売る事を目的として営業活動をしています。
残念ではありますが、一般的に語られることのその裏で、絶対確認必須の重要ポイントがおろそかにされています。
今回はあまり一般に語られていないそのポイントをおさえることは不動産投資の成功の秘訣です。今回はポイントを4つに絞って解説いたします。

株式会社アップルハウス　代表取締役　鈴木優平

1983年千葉県生まれ。今まで述べ1,000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。
税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを多く開催。
「実録マンガ 好きなように生きたくて不動産投資はじめました」の著者。大好評絶賛発売中。

＊＊＊＊＊＊記事目次＊＊＊＊＊＊

・お部屋の管理方式ってどんな種類があるの

　・自主管理
　・管理委託方式（集金代行方式）
　・サブリース管理方式（借上方式）
　・管理方式まとめ

・不動産投資収支計画=人生設計

　・人生設計
　・資金計画
　・計画まとめ　

・不動産投資は誰でも始める事ができるの？

　・ローン審査がある

・返済計画を立てることが重要

　・繰上げ返済を利用する
　・完済時期を明確にする

・まとめ

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お部屋の管理方式ってどんな種類があるの？

不動産投資を始める上で、一番大切になるのがお部屋の管理を誰がどのように行うのかです。物件価格や家賃や駅からの距離・立地も当然大切ですが、お部屋の管理方法は購入前には必ず確認しておく必要なポイントです。
管理方式についてしっかり理解をし、失敗しない不動産投資を始めましょう。
賃貸管理方式は大きく分けてこの3種類です。

・自主管理方式　
・管理委託（集金代行）管理方式　
・サブリース（借上げ）管理方式　

管理方式ごとの特徴とメリットや見落とされがちなデメリットをお伝えします

自主管理方式

管理のすべてをオーナー自らが行う（退去立会い、入居者募集、家賃集金、設備不良対応、入居者クレーム対応、内装工事もしくは内装工事業者手配など含む）ため、費用負担は抑えられるが手間がかかる。昔ながらの1棟アパートの大家さんなどは自主管理している方は多い。

・ワンポイントアドバイス
自主管理は管理会社に手数料を払わなくていいのでキャッシュフローをよくすることはできるのですが、専業投資家でない限り、おすすめしません。

仮に所有している部屋で水漏れが起きた際には、入居者との折衝や業者手配、被害者部屋住人との折衝など作業は多岐にわたり、時間的拘束をされるだけでなく心的疲労も多い可能性があります。
保険に加入していなれば費用面でも負担も大きいものとなります。
ただし、将来的に不動産投資の専業大家になるつもりがあるのであれば②の管理委託でノウハウや流れを学び、経験を積むためにも早い段階で自主管理にチャレンジするのは有意です。

管理委託（集金代行）管理方式

管理のほとんどを管理会社が行う（退去立会い、入居者募集、家賃集金、設備不良対応、入居者クレーム、内装工事もしくは内装工事業者手配など含む）ため、その分管理会社への費用が発生する（費用は賃料の5％前後）

・ワンポイントアドバイス
サラリーマン大家さんからすると①の自主管理は難易度が非常に高いです。
やってできないことは無いと思いますが、その手間を使う時間があるのであれば本業に時間を費やしたほうが生産的だとも思うので、実際に選択可能なのは②と③の選択肢になると思います。

一定の管理費（賃料の5％前後が相場）をランニングコストとして管理会社に支払い続けることにはなりますが、手間をかけずに入居者対応を委託できるのは本業を持っているサラリーマン大家さんからすると、自分の手間をかけずにできるので積極的に活用していただきたいです。
特に退去時のスムーズなルームクリーニングや募集賃料設定の的確さなど優秀な管理会社であれば御自身で行うよりも空室期間を短縮できたり、適正家賃で入居者を見つけることができたりとメリットもあります。

サブリース（借上げ）管理方式

賃貸管理会社がオーナーから物件を借り上げて、入居者に転貸するため、入居者と賃貸契約を結ぶのは管理会社になる。空室のリスクは無くせるが一般的に手数料が高い（賃料の10～15％が相場）ことと所有者から実際の入居者が見えない点はリスクとなる。※保証賃料の見直し有無、解約可否、経年劣化や設備故障時の費用負担などを事前に確認しておく必要がある。

・ワンポイントアドバイス
今まではそれほど多くなかったですが、ここ数年で新たに投資用不動産を購入された方の多くがこの家賃保証型のサブリース契約を結んでいると思います。

メリットとしてはやはり管理会社が借上げをすることで空室リスクが無くなる（家賃保証をしてくれる）点です。毎月の収入と返済が固定されているので資金計画も立てやすいので購入する側からすると安心できると思います。ですが、管理会社の倒産や管理をしてもらえなくなってしまうなど。近年トラブルも発生しているので注意が必要です。また、管理会社が支払ってくれるサブリース賃料は更新時に見直されるケースがほとんどです。家賃保証の保証賃料が永遠に続くことは無いと考えましょう。契約時には必ず契約書の賃料改訂項目についてしっかりと理解が必要です。

管理方式まとめ

管理方式について少しでも理解していただければ幸いです。実際に私がおすすめするのは②の管理委託方式です。
ただし、管理業者の質によってワンルームマンション投資で最も大切な入居率に差異がでますので、いいパートナーを見つける事が成功の秘訣になるかもしれませんね。
また、私がサブリースよりも委託管理をおススメするのは、本当に入居者が付くようなエリアに適正価格な家賃相場であれば1か月も経たずに入居申込があるものです。
弊社では都心の１Rマンションを500戸超を管理していますが入居率は９９％前後です。

サブリース管理と委託管理でオーナーの年間家賃収入差を計算してみましょう。

例.家賃10万円　委託管理費5%　サブリース管理費15%

年間の賃料差は63,000円

仮に空室率を10％で計算したとしてもサブリースよりも委託管理方式の方が手取り家賃は多いです。

わざわざ手取りを減らすサブリースを選択するのではなく、相場に見合ってちゃんとお家賃をいただく管理委託を皆様に選んでいただくことをおすすめします。
とはいえ、生活スタイルによりかけられる時間がどれだけあるかによって、管理方式を選択する時考え方はそれぞれ違ってくると思います。
「聞いてなかった」「知らなかった」と後悔のないように、第三者の意見も聞き、じっくりと考えて決めましょう。

不動産投資計画=人生設計

不動産投資の本質は長期的に所有して賃料をとる。といった投資ですので、始める前に『資金計画・収支計画を立てる』ことが非常に重要です。
無理のないよう事前に収支計算をした上で「計画書」をつくるなど、しっかりとしたシュミレーションをおこないましょう。
そうすれば購入する物件価格や物件数も自ずと見えてきます。

人生設計

ライフプランとも言い換えることができますが将来的に自分がどうなりたいのか。なにをしたいのかを具体的にしていただくことをおススメしています。例えば“海外旅行に行きたい”“外食もたくさんしたい”“老後は施設でゆっくり過ごしたい”“早期退職して悠々自適に暮らしたい”などといった目的を明確化することが大切です。
何事にも言えると事ですが目的をはっきりせずに初めてしまうと成功しないものです。

資金計画

人生計画の中で目的を明確にした後は目的から逆算して『いつまでに・どのくらいの収入が必要か』という明確な目標を持つことで、自分にはどんな選択肢があるのか。その中で不動産投資を選択するのであれば『何件くらい所有する必要があるのか』といったことが見えてきます。
また、失敗しない4つの秘訣（←以前の記事をご参照ください）でもお伝えした通り節税目的でワンルームマンション投資を始めるのは危険です。確定申告の際に青色申告をすることで還付を受ける事が当たり前にできると説明している業者もいますが注意が必要です。

計画まとめ

将来のことは考えているつもりでも、目標に対する中間目標や期日などが明確になっていない方が多いのではないでしょうか。不動産を購入する際には改めてしっかり考えるいい機会にもなります。
不動産投資を始める際には必ず人生の目的をしっかりと認識したうえで初めてください。やりたいこと、やらなくていいこと、かなえたい夢、そして理想の人生像を明確にしたうえで、不動産投資をはじめることが、成功への大きな一歩につながります。

不動産投資は誰でも始める事できるの？

ワンルームマンション投資をはじめるといっても、2,000万円から3,000万円もの現金を持っている方はかなり少数です。ですので、ワンルームマンション投資を始める際には金融機関からの融資を受けて始めるのが一般的です。
では、だれでも融資を受けて始めることができるのでしょうか。もちろん誰にでもはじめられるというわけではありません。

ローン審査がある

ローンを組む際には一般的な審査があります。
年齢、年収、借入状況、勤務先　などが総合的な判断基準となっております。
中でも分かりやすい基準のひとつとしては、ローンを組む金額が“年収の8～10倍以内の借入である”　ということがあげられます。
またローン審査を受けて融資が下りるかの確認となりますが、販売会社によって提携金融機関の数に差異があるので注意が必要です。
他のローンやお借入れがあり条件が厳しくなる恐れもありますので、まずは一度確認してみることをおすすめします。

返済計画を立てることが重要

ここまで不動産投資のポイントに関してお話してきましたが、最も大事なこと・・それはしっかりとした“返済計画”を立てることです。
不動産投資は、全額自己資金でという方は少なく、借り入れを伴います。しかも少額ではありません。
ある程度シミュレーションができてローン審査も通り、あとは購入！！となるわけですが、借り入れができるからといって即購入というのは果たして正解なのでしょうか。

繰上げ返済を利用する

ローンを組む際にローン年数を何年にするのがいいのか。という質問をいただきます。回答としてはローン年数はできる最長の年数で借入れをする。です。
なぜならば、一旦ローンを組んだ後に返済期間を延ばす事はできませんが、返済期間を短くすることは可能です。繰上げ返済を生活費の一部に組み込むことで確実に返済することが可能です。

完済時期を明確にする

不動産投資を行う際には完済時期を明確にすることも大切です。
基本的には60歳もしくは65歳の退職時に完済できるような返済計画が望ましいです。
事前に計画を立て、更にしっかりとした目標を持って購入いただくということが重要です。

不動産投資は将来的に、大きな財産になる、不労所得が入ってくることが大きな魅力です。
定年時期を迎えた時、ローンを完済し家賃収入が得られる状態になる返済計画を事前に立てることが重要なポイントです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回お伝えした内容だけでワンルームマンション投資におけるポイントを網羅できているわけではないですが、ぜひ参考にしていただければ幸いです。
今回のポイントを大きくまとめると、
1. 物件の購入に必要な資金を試算して計画を立てる
2. 管理方式をよく検討した上で、融資可能な金融機関を探す
3. 借り入れ金額と無理のない返済ができる借入期間を算出し借り入れを開始
となります。
どんな資産形成にも言えることですが、始める前のシュミレーションや返済計画を立てることはとても重要だということです。

「無理なく借り入れ、無理なく返済できる」　安定した不動産運用を目指しましょう。