現代に老後の年金対策としてなにかしらの対策を検討されている方は「資産形成したい」「将来に備えたい」将来のためにそう考えるのは普通のことですが、効率的に資産を増やすにはどんな投資をするかの見極めが非常に大切です。

近年では低金利の影響もあり不動産投資、特に都心でのワンルームマンション投資を検討される方が増えています。ですが、あくまでも不動産投資は目的ではなく手段でなければならないはずです。
不動産投資が御自身に合うのか、合わないのか。不動産投資以外に将来のためにできる対策はなにがあるのか。投資をした先にある得たい成果はなんなのか。
こういった不明点や不安を解消することで投資ライフを一歩踏み出せるようになります。
今回は老後の年金対策として不動産投資と似ている言われることの多い個人年金保険と不動産投資を比較します。

株式会社アップルハウス　代表取締役　鈴木優平

1983年千葉県生まれ。今まで述べ1,000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを多く開催。「実録マンガ 好きなように生きたくて不動産投資はじめました」の著者。大好評絶賛発売中。

～～～～目次～～～

１．個人年金保険とはどんな保険？

２．支払と受取比較
２－１　個人年金保険の支払と受け取りイメージ・・・
２－２　個人年金保険の途中解約は可能なのか・・・
２－３　不動産投資の支払いと受け取りイメージ・・・
２－４　不動産投資の途中解約は可能なのか・・・

３．税制面での比較
３－１　個人年金保険の税制・・・
３－２　不動産投資の税制・・・

４．まとめ

１．個人年金保険とは

近年、不動産投資を御紹介する際に個人年金保険についてもご質問やご意見をいただくことが増えてきました。
まずは個人年金保険について簡単にご説明します。

個人年金保険とは公的年金では不足する部分を自分で用意する私的年金のことをいいます。契約時に定めた５５歳・６０歳・６５歳などの年齢から、毎月もしくは一時金として保険金を受け取ることができる運用商品です。
個人年金保険の種類としては大きく分けて３種類です。

生死にかかわらず契約時に定めた一定期間受け取り続けることができる確定年金
生死にかかわらず契約時に定めた一定期間受け取り続けることができるが死亡すると受け取れなくなる有期年金
死亡するまで受け取る事ができる終身年金

当然ですが、受取金額や期間など補償内容を手厚くすればするほど毎月の保険料は高額になってしまいます。
更に運用の種類が２種類に分かれます。

将来の受取金額を確定始めることのできる定額保険
保険会社の運用実績によって将来の受取金額が増減する変額保険
個人年金保険と一括りにしてもこれだけの種類があります。

資産背景・目的意識・家族構成などによって最適な保険商品は当然異なるはずですが複雑になっている事で必要以上の保険をかけてしまっているかもしれませんし、必要のない保険に加入してしまっているかもしれませんので注意が必要です。

２．支払いと受取比較

老後の年金対策として不動産投資と同時に個人年金保険を検討されているお客様からご質問頂くことの多い【毎月の支払イメージ・支払い後の受取イメージ・途中解約は可能なのか】についてお伝えいたします。

２－１　個人年金保険の支払と受け取りイメージ・・・

契約時に定めた５５歳・６０歳・６５歳などの年齢まで払い込みを行う。
仮に３０歳の方が６０歳まで払い込みを行い１０年間受取る場合、毎月２５，０００円を３０年間支払い続けて６０歳から毎月約８０，０００円を１０年間だけ受取りが可能となるようなイメージです。今回のシュミレーションですと総支払額が９００万円・総受給額９６０万円のイメージです。

２－２　個人年金保険の途中解約は可能なのか

途中解約は可能です。
ただし受取開始年齢前に途中解約する場合には総支払額よりも少額になってしまいます。
保険会社各社の商品によって異なりますが加入期間１０年でおおよそ９０％が返金されるケースが多いです。

２－３　不動産投資の支払いと受け取りイメージ・・・

借入年数にもよりますが、仮に30歳の方がローン返済は入居者が支払う家賃をそのまま返済に利用する事で持ち出しを少なく、頭金を入れるなど持ち方によってはプラスにすることが可能となります。
ただし空室が発生した場合にはローン返済を全額自己負担しなければいけなくなります。
ですがローン完済後には入居者の家賃から諸経費（管理費や修繕積立金など）を指しい引いた残りを収入とすることができます。
また投資用ローンにも住宅ローンと同様に購入する際には団体信用生命保険への加入が義務付けられておりますので所有者が死亡してしまった場合には無借金の不動産をご家族に残す事ができます。

２－４　不動産投資の解約は可能なのか・・・

投資用不動産は個人年金保険と異なり途中で解約することはできませんが不動産を売却する事は可能です。この売却時の売却価格がローン残債+諸経費を上回ればプラス。下回ればマイナスとなります。
借入金利にもよりますが２，５００万円前後で都心不動産を３５年で借入れすると毎月８万円前後のローン返済が発生しますが、その半分くらいが元金の返済に充当されます。つまり年５０万円くらい（元利均等法で返済すると返済が進むにすれ元金充当分が増えていきます）が残債から減っていくイメージとなります。
不動産の資産価値の半分は土地代と言っても過言ではないと思いますから、都心の不動産であればローン減っていればマイナスになる可能性が低いことはイメージしていただけるのではないでしょうか。

３．税制面での比較

一度でも不動産投資の営業マンから営業を受けたことがある方からは不動産投資は『不動産投資は節税になるんですよね？』といった御質問をよく頂きます。今回は【個人年金保険と不動産投資の税制優遇等】についてお伝えします。

３－１　個人年金保険の税制・・・

個人年金保険の掛け金すべて、もしくはその一部を年末調整もしくは確定申告で生命保険料控除とすることができます。また、死亡時に支払われる死亡給付金には生命保険料控除【相続人数×500万円】として非課税とすることも可能ですので相続税対策としての側面も持ち合わせています。
ですが受給開始年齢に達して受給開始する際に【毎年定額受取・一括受取】を選択できる場合には受取方式により課税される金額が異なり損をするケースがあるので注意が必要です。
生活費が足りなくなってしまったり、突発的な支出に対応できずに途中解約する可能性があるのであれば、大幅に目減りしてしまう事も多々あり、個人年金保険以外を検討しましょう。

３－２　不動産投資の税制・・・

不動産を所有し賃貸に出す場合には毎年確定申告をする必要が発生します。その中で不動産経営において発生する必要経費（借入金利・都市計画税・固定資産税・購入に関する諸経費など）を家賃収入から差し引いて帳簿上マイナスになる場合は本業給与（サラリーマンとして得る給与所得）と合算しとして所得税の還付や翌年の住民税を下げることが可能な場合もあります。
ですが、実際に都心のワンルームマンション投資を行う上ではしっかりと家賃収入が取れてくるので帳簿上でもマイナスを作るのは非常に難しいですので、都心のワンルームマンション投資を行う上では節税を目的として始めると節税にならず失敗してしまう原因になります。
ただし、相続税に対して都心ワンルーム不動産投資は非常に効果的です。
都心のワンルームマンション投資は相続時の評価額が実勢価格の約１/５程度に圧縮する事が可能ですので相続対策として非常に有効です。

４．まとめ

個人的な考えとしては個人年金保険に加入するのであれば都心ワンルームマンション投資の方が効率よくかつ、大きな保証を手にする事ができると考えております。

保険商品としてはそのほかにも積立て型生命保険などもありますが、保険商品の基本は万が一に備えるためのものです。
商品の本質を考えると資産運用を目的として保険に加入するのは違和感があります。
資産形成を考えるのであれがリスクをしっかりと理解した上で効率の良いモノを選ぶことで将来の年金不足に備える事ができます。

ただし、始める前に信頼できる知り合いや信頼できる不動産会社と出会って色々な話・情報を聞いたうえで、始める事ができれば失敗のリスクを最大限減らすことができます。

特に不動産投資に関しては、自己資本がないという場合でも家賃収入。すなわち家賃という名の他人資本で元金を返済しながら老後の収入源を確保していくことが可能です。

ただし、どんな投資商品を選んだとしてもメリットデメリットは存在します。
それぞれの特質を理解してバランスよく行っていくことで各商品の欠点を補うことは可能です。
運用を始めるとどうしても結果を急いでしまいがちですが、とにかくまずは十分に予算計画を立ててから始めることです。
不動産投資は長期的運用になることが多いので、他の投資商品とのバランスもとり目先の利益ではなく先を見越して満足のできる運用ライフをしていきましょう。