突然ですが、もし皆さんが資産形成を始めるのであれば不動産投資と投資信託（REIT）どちらを始めたいですか？

ほとんどの方が不動産投資も投資信託も遠い存在に感じていらっしゃるのではないでしょうか。
実際に日本証券協会の証券投資に関する全国調査（平成30年調査　複数回答可）によると金融商品保有実態としては

預貯金が92.8％

株式が12.6％

投資信託が9.2％

いずれも持っていない6.7％

その他（社債や地方債等）数％となっております。

また金融商品保有額は、100～300万円未満が18.9％と最も高く、過半数（52.4％）は300万円未満です。
つまりほとんどの方が３００万円以下の貯蓄しかなく、超低金利時代にもかかわらず日本人のほとんどが利息のほぼ付かない銀行預金に頼っているという事です。
今回は低金利時代の効率のよい資産運用手段の一つとして不動産投資と投資信託（REIT）について解説いたします。

株式会社アップルハウス　代表取締役　鈴木優平
1983年千葉県生まれ。

今まで述べ1,000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。
税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを多く開催。
「実録マンガ 好きなように生きたくて不動産投資はじめました」の著者。
大好評絶賛発売中。

投資初心者は不動産投資と投資信託（REIT）どちらを始めるべきなのか。
不動産投資といっても、
【区分マンション・戸建て・駐車場・商業施設・ビル（オフィス）・アパート】など多岐にわたります。

今回は都心のワンルームマンション投資をメインに投資信託（REIT）について解説と比較をおこないます。

不動産投資の本質

不動産投資を含めた投資を始める際に一番意識していただきたいのはその投資の目的は何なのか。
投資の本質は人生の中で達成したい目的到達への手段であり、投資自体が目的であってはなりません。
本質をしっかり理解した上で投資を始めましょう。

本質１　入居者が家賃を支払って初めて成立する

不動産投資の本質で一番大切なのは入居者がしっかりと家賃を支払ってくれることです。
当然と思われることかもしれませんが、残念ながら忘れられがちです。
現在の日本は少子高齢化が進んでおり人口減少が止まりません。
総務省発表の日本人口総数によると令和2年3月1日時点前年同月比でマイナス３０万人です。
ですが東京都は2019年の一年間で8万人を超える人が転入しています。
このほとんどが大学進学や就労を目的としている方だと推察されます。
なので単身者向けの投資用不動産は競争力を維持する事ができるのです。

本質２　目先の利回りに騙されない。

残念ながら一般の方が購入できる利回りが高い物件は総じて地方の物件や立地の悪い物件です。
目先の利回りを追求する事によって将来的にお金が回らなくなってしまい、手放さざるを得なくなり失敗してしまう方が散見されます。
つまり都心での不動産投資であれば需要が根強いので、失敗する確率が圧倒的に下げることが可能です。

本質３　銀行から融資を組むことで自己資金を使わないことが可能

不動産投資の購入資金は銀行から融資を組むことができるので、少ない自己資金で投資をスタートすることが可能です。
逆に融資を利用できないと不動産投資の魅力を活かせているとは言えないかもしれません。
毎月お小遣い程度の支出で所有する事も可能です。
ですが、これは全くお金をかける必要がないということではないので注意が必要です。
短期・中期・長期での資金計画をしっかり検討して始めましょう。
また、余裕があれば繰上げ返済をおこなうことで金利上昇リスクも軽減させることが可能なので同時に検討しましょう。

本質４　不動産投資は長期目線！短期目線はNG！

不動産投資の王道は長期所有にこそあると思います。
過去のバブル期には短期売買で売却益（キャピタルゲイン）を狙う方法が一般的でした。
ですが、その結果は皆さんご存知のように市場が異常加熱した結果相場が暴落し、失敗する方が大勢いらっしゃいました。
現在は市場が安定しているのでキャピタルゲインを狙うのは難しいですが家賃収入（インカムゲイン）を長くとっていくことが可能となっています。
不動産会社の担当者から数年所有して売却益を狙う話をされているのであれば怪しんでいただく必要があるかもしれません。

投資信託（REIT）の本質

投資信託とはプロ投資家であるファンドマネージャーが運用を株式・債券・不動産などに投資・運用しその運用の成果（利益）を出資者に還元するという金融商品です。
現在日本で購入できる投資信託は６０００本以上ありますが日本の不動産で運用するJ-REIT（以下、Jリート）は63本が購入可能です。
この63本は全て日々価格が変動しており、値上がりの可能性もあれば値下がりの可能性も当然ありますのでリスクがある事を理解しておく必要があります。

本質１　誰でもどこでも始めることができる

投資信託は銀行・証券会社に口座さえ作ればだれでも最低数千円から始めることができます。
少額から始めることができるので長期・分散・積立をおこないたい方にはとても向いている商品だと言えるでしょう。
特に毎月分配金がもらえる商品は流動性も高く人気が高いです。

本質２　REITと言っても種類がある

日本の不動産を投資対象としたJリートとひとくくりにされますが、投資先には不動産投資同様に複数の種類があります。
63本の内訳としては
総合・複合31本・事務所中心12本・物流施設中心9本・ホテル5本・商業施設中心3本・住居1本・ヘルスケア1本
日本の不動産に分散して投資しようと考えてJリートに投資したとしても事務所や商業施設がメインのJリートを購入してしまうと良くも悪くも景気の影響をダイレクトに受ける事になってしまいます。
購入前にしっかりと確認が必要です。

本質３　購入の仕方で費用が異なる

投資信託には大きく3つの費用が掛かります。
購入時・保有中・売却時
この内購入時の購入手数料については購入する証券会社、または銀行によって手数料に大きく差が出ます。
購入する際には購入手数料の安いネット証券での購入をおススメいたします。

本質４　投資信託の先に実物資産がある

一般的に投資信託は目論見書と呼ばれる設計書に基づいて運用を進めますが、その中身を確認するのは容易ではありません。
世界株式投資信託などは知らないような会社１００社以上に少しづつ投資しており非常に複雑です。
ですがJリートの場合どこの不動産を所有しているかなど確認する事が容易ですし、イメージも持っていただきやすいと思います。

<まとめ >

いかがでしたでしょうか。
今回は細かい説明というよりは考え方をメインにお伝えしました。

結論としては、不動産投資を始めるのであれば都心のワンルームマンション投資をおススメします。
ただし物件の購入時点である程度、勝ち負けが決まってしまうので専門家に相談する事をおススメしております
金融機関から融資を受ける事ができれば実物資産を所有する事が可能ですので、他人資本を使用して資産形成する事ができます。
ただし、Jリートと比べて不動産投資には流動性の低さなどデメリットもありますのでしっかりとメリット・デメリットを比較し御自身の人生においてそのメリット・デメリットをしっかりと考慮して始めましょう。