不動産投資において、物件購入前におさえるべきポイントがいくつかあります。

数多くの物件がある中、どんな基準で物件を選んだらいいのだろうと考える方は多いと思います。
もちろん、“資産価値が高く空室になりにくい物件”を選ぶことはとても重要ですが、
どういった観点から物件を選べばいいのか、本章ではおさえておきたいポイントを3つに絞って解説いたします。

株式会社アップルハウス　代表取締役　鈴木優平

1983年千葉県生まれ。今まで述べ1,000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。
税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを多く開催。
「実録マンガ 好きなように生きたくて不動産投資はじめました」の著者。大好評絶賛発売中。

＊＊＊＊＊＊記事目次＊＊＊＊＊＊

１：　購入前のポイント　新築or中古編
１－１新築のメリットとデメリット
１－２中古のメリット・デメリット
１－３新築・中古まとめ

２：　購入前のポイント　不動産の購入順編
２－１自宅とワンルームマンション投資

３：　購入前のポイント　総戸数編
３－１総戸数と管理費
３－２総戸数による管理費等の比較総戸数

４：まとめ

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１：ワンルームマンション購入前のポイント：新築or中古編

投資用ワンルームマンション購入の際、新築のマンションと中古のマンション。どちらがいいと思いますか？
まず新築の方がいい！と思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
絶対にどちらがよい！という決定的な答えはないですし、様々な考え方があるとは思います。
ですが今回はあえて結論づけたいと思います。
２０２０年の今において投資用不動産を購入するのであれば【中古】の方が適していると考えます。
新築マンションと中古マンションで比較しながら理由をお伝えいたします。

１-１　新築物件のメリットとデメリット

メリット
・最新の設備が付いている
・修繕計画などを立てやすい
・一般的に銀行評価が付きやすい

デメリット
・物件価格が中古物件と比べて割高
・賃料が周辺相場より割高

新築マンションのメリットとしては上記が挙げられます。特に最新の設備が付いているところは新築物件の一番の魅力でしょう。
エアコンや給湯器などは１０年程度で交換が必要となり、１０万程度の出費が必要になってきますので新築マンションの場合は修繕費等の突発的な出費が少なくシュミレーションしやすい点は金融機関も安心して融資してくれるポイントになります。
また、共有部の仕様にも差が出ます特にここ15年で宅配ボックスの普及が一段と進みました。
単身の入居者さんはAmazon・ZOZO・楽天などネットでの買い物に慣れているが単身で留守がちなため、
宅配ボックスのニーズが高まっていますが築古の中古マンションは仕様だけでなく設備がそもそもない場合もあるのでチェックが必要です。

一方デメリットとしては、新築マンションの賃料設定が周辺賃料相場よりも高く設定されている事が多いです。
入居者の入れ替わりがあった際に賃料がガクッと下がることも想定されます。
また物件購入時の物件価格も中古物件と比較すると割高に設定されている点にも注意が必要です。
また、新築物件の立地に制限があるので希望した立地の物件を取得するのが非常に困難です。
都心で駅から徒歩１０分以内の好立地で新築物件をお手頃価格で購入する事はほぼ不可能です。

１-２　中古物件のメリットとデメリット

メリット
・物件価格が新築と比べて割安
・賃料が安定している
・入居履歴（レントロール）を見れるので物件の安定性を確認してから購入できる
・新築と比べて選択肢（物件数）が多い

デメリット
・専有部・共用部共に設備が古い
・新築と比べて諸費用が高額になるケースが多い
・購入してすぐに設備不良などで費用負担を求められる可能性がある
・購入してすぐ修繕積立金等の改訂され支払いが増える、もしくは一時金が発生する可能性がある。

中古マンションのメリットとしては上記が挙げられます。
ポイントは、【新築と比べて家賃・建物価格が共に安い】という点です。
新築時の賃料は新築プレミアと呼ばれるように周辺相場より５～１０％程度高く設定されているケースが散見されます。
つまり、
仮に２年後に入居者が入れ替わった場合には相場家賃に戻さなければ競争力を失う事になり、空室期間が長くなってしまい絵に描いた餅になってしまいます。
また、新築時は不動産会社が一斉募集をするため賃料の正確性見極めるのが非常に難しいですが、
１０年程度経過すると複数の部屋で入居の入れ替わりがあるので周辺賃料相場を確認しながら購入することができるのは中古不動産の魅力の一つです。

デメリットとしては設備が古く、購入後すぐに修理費用が発生してしまう可能性があるという事です。
ただし、中古物件と一言に言っても築2,3年の物件も築5,60年の物件もどちらも中古と言われてしまいます。
ですので築年数によって考慮する点に大きく違いがでることは想定する必要があります。

１－３　新築・中古まとめ

不動産を検討するのであれば賃貸需要の多い東京都心の築10年前後の中古マンションをご検討いただければと思います。
投資用不動産を検討されるのであれば、売買契約の前に御自身にとって上記の
"どの部分のメリット"に魅力を感じているのか。
"どの部分にデメリット"を感じているのか。
などは少なくともはっきりさせてから初めて頂くことをお勧めいたします。

中古と一口にまとめても築年数によって考慮する点に大きく違いがでることは想定する必要があります。
基本的には今の新築と大きな仕様差の出ない10年前後の中古物件を購入するのが一番メリットを多くとれるのではないでしょうか。

２：ワンルームマンション購入前のポイント：不動産の購入順編

ワンルームマンション投資を御紹介する際に
「自宅のローンが残っていても投資用不動産のローンは組めるのか？」
「これから自宅を購入する予定であっても投資用不動産を買えるのか？」
このような質問を多く頂きます。
不動産投資を始めるにあたってはローンを組むことになるため、気になる点だと思います。
今回はマイホームと投資物件のどちらを先に買うべきなのか・・・最適な購入の順序をお伝えします。

2－１自宅とワンルームマンション投資購入順のおすすめ

自宅購入とワンルームマンション投資を同時に検討するのであれば、投資用物件を先に購入する方が有利に資産形成を進める事が可能です。
銀行からの評価として、マイホームのローン返済は収益を生まない固定費として見られてしまいます。
ご年収帯と借入額によりますが、その状態で投資用不動産のローンをさらに組むことは難しくなることが多いのです。
とはいえまずは、将来的に自分の住まいをどうするのか考えることが先決です。
例えば、ご実家をゆくゆくは相続されるという事であればそのご実家に住むことを念頭に賃貸でお過ごしになるのも良いと思います。
ご結婚されていて配偶者やお子さんがいらっしゃるのであれば、子離れした後の住む家の大きさは違ってもいいですよね。
それまでは賃貸で生活をし、お子さんが手離れしたタイミングで住宅ローンを組むのか。もしくは、田舎に引っ越すのか。
選択肢は数限りなくありますので決断するのはなかなか難しいと思いますが、いろいろなパターンを想定しておくことによって御自身の資産形成や住居費用についての答えが見えてきます。
また、ローンを組むには審査がありますのでカードローンを組んでいたりカードローンの延滞などがあるとローンを組めないようなこともありますのでライフプランと合わせて定期的に家計の見直しも行いましょう。

ワンルームマンション購入前のポイント３：総戸数編

ワンルームマンション投資を行っていくにあたり、良い物件を購入できれば安定的に家賃収入を得られるわけです。
そのためには物件選びでの失敗は絶対的に避けたいものです。
その際に皆さんはいい物件・悪い物件をどのように見極めていらっしゃいますでしょうか。
本編ではいい物件・悪い物件の判断を総戸数の切り口からお伝えしたいと思います。

３－１管理費と修繕積立金

投資用不動産のいい物件・悪い物件の評価基準として一般的に
・物件価格が安い・高い
・賃料が安い・高い
・駅からの距離が近い・遠い
・周辺に大きな大学などがある・ない
大体の方がこのような視点で物件選ばれているのではないでしょうか。
上記はとても大切な視点であることに疑いの余地はありません。ですがそれだけでワンルームマンション投資は成功できるのでしょうか。
よくご相談いただく内容として毎月のキャッシュフローの増減について御質問をいただきます。
不動産投資の王道は、1～2年という短いものではなく20年30年単位の長期にわたって家賃収入の運用の成果を出していくものです。
その上で不動産を所有し続けるためにもキャッシュフローは大切です。

キャッシュフローが変化する可能性があるのは大きく分けて
家賃の増減
管理費・修繕積立金（以下管理費等）の増減
金利の増減（変動金利の場合）です。
家賃の増減については皆さんが考えるような条件に合致しているようであればリスクをある程度回避できているとは思うのですが（過去コラム←こちらも併せて参照ください）
管理費等の増減については忘れられがちです。

３－２総戸数による管理費等の比較

総戸数10戸のマンションと100戸のマンションではかかる費用などには差が出ます。
ですが共用部にかかる固定費（エレベーター保守費用・給水ポンプメンテナン費用・セキュリティ関連費はど）は総戸数にほぼ関係なく発生します。
また、大規模修繕工事（屋上の防水工事や外壁の修理など）なども材料費は戸数によって増減がありますが、
職人さんの日当は戸数にほぼ関係がありません。
ですので、スケールメリットをとるという意味では戸数がある程度多い方がリスクを抑える事が可能です。

例１：管理費6,000円　修繕積立金2,000円　総戸数10戸　  ＝年間　管理費72万円　  修繕積立金24万円
例２：管理費6,000円　修繕積立金2,000円　総戸数100戸　＝年間　管理費720万円　修繕積立金240万円

10～15年に一度実施する大規模修繕工事では内容にもよりますが100戸でも2,000万円以上の費用が掛かりますが
10戸でも500万円程度の予算は見込んでおく必要があるように思います。
ですが、修繕工事を行わない事は建物の価値を欠損させることに等しいので、
結果として修繕積立金の値上げの選択肢を選ばざるを得ないこととなってしまうのです。
戸数の少ない管理組合は将来的に修繕積立金を値上げしなければならないでしょう。

３－３総戸数まとめ

 以上のことから長期的に考えると、総戸数の多い物件の方が有利という考え方ができるのです。
物件の総戸数、あまり注目していない部分かもしれませんが、実はとても重要です。
もし中古物件を購入する場合には戸数が少なかったとしても、新築時から修繕積立金を多めに徴収していたり、既に値上げしている場合はリスクを抑えることができていると言えます。

管理費等の増減については管理会社の企業努力や社会情勢が影響するため、
予想する事が難しいなどありますが、ひとつ簡単な指標としては物件の総戸数が少なくとも30戸以上ある物件を選ぶことをおススメしています。

４：まとめ

今回は不動産投資を始める前のポイントをお話しました。

都心の中古物件で総戸数が少なくとも30戸以上の中古区分マンションをおすすめする理由、お分かりいただけましたでしょうか。
近年、不動産投資に対する関心は高まっておりますが、高額な投資にもかかわらず間違った判断をしてしまってはリスクを避けられなくなってしまいます。
当然借入ローン金利の上昇があれば、毎月の返済額は増えてしまいますがそれと同様に管理費等の上昇があると毎月の負担額が増えてしまいますので

マイホーム購入をお考えの前に、まずはライフプランを考えていただき、その中で資産形成が必要であれば不動産投資とマイホーム、
その他の投資とのバランスをとって少しでもリスクを減らして資産運用をしていきましょう。

今回お伝えした内容だけでワンルームマンション投資におけるポイントを網羅できているわけではないですが、ぜひ参考にしていただければ幸いです。